Diện mạo và diễn biến của thị trường địa ốc có mối liên hệ chặt chẽ với những chính sách liên quan. Vậy trong năm 2020, những chính sách nào sẽ tác động tới thị trường bất động sản?
Phóng viên (PV): Trong năm 2019, việc rà soát hồ sơ cũng như thủ tục cấp phép dự án mới được cho là nguyên nhân chính dẫn tới tình trạng sụt giảm nguồn cung, giao dịch. Chính sách này tác động tới hai đối tượng chính là khách hàng và chủ đầu tư. Vậy thưa ông, các môi giới địa ốc và sàn giao dịch chịu ảnh hưởng như thế nào trong năm qua và năm nay?
Ông Nguyễn Văn Đính: Thị trường bất động sản năm 2019 có xu hướng mất cân đối. Trong các năm gần đây, lượng môi giới nhà đất và sàn giao dịch phát triển mạnh mẽ. Tuy nhiên, nguồn cung bất động sản lại khan hiếm. Do đó, tính cạnh tranh giữa các sàn và môi giới viên ngày càng tăng cao. Năm 2020, tính thanh lọc sẽ trở nên khốc liệt hơn. Nhiều môi giới vì thế khó có thể trụ lại với nghề này. Vậy nhưng, bối cảnh này cũng là cơ hội để nâng cao tính chuyên nghiệp của thị trường địa ốc.
Chính vì vậy, để đẩy mạnh hoạt động bán hàng, không ít đơn vị môi giới bất động sản bắt đầu có xu hướng chuyển từ lượng sang chất. Hoạt động bán hàng trong thời đại công nghệ 4.0 có hiệu quả nhanh và cao hơn khi ứng dụng công nghệ linh hoạt. Thế nhưng, bán hàng qua ứng dụng công nghệ cũng tiềm ẩn nhiều rủi ro, nhất là vấn đề bảo mật thông tin – yếu tố vô cùng quan trọng của nghề môi giới.
PV: Thời gian gần đây, một số chủ đầu tư dự án bất động sản đã tự mình bán hàng chứ không thông qua các sàn môi giới bên ngoài. Vậy quan điểm của ông về vấn đề này như thế nào, thưa ông?
Ông Nguyễn Văn Đính: Để có thể cắt giảm chi phí trong bối cảnh khan hiếm nguồn cung, giá cả tăng cao, không ít chủ đầu tư đã áp dụng nhiều giải pháp bán hàng linh hoạt. Chúng ta đều biết, một trong những yếu tố khiến giá thành sản phẩm gia tăng, khó cạnh tranh trên thị trường là chi phí bán hàng. Do đó, để giảm thiểu chi phí bán hàng, chủ đầu tư dự án sẽ tự bán chứ không thông quan các sàn giao dịch.
Tổng Thư kí Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, ông Nguyễn Văn Đính
Tuy vậy, chủ đầu tư khi tự bán hàng cần phải tính toán thật kỹ. Chi phí bán hàng có thể giảm xuống khi không thuê sàn giao dịch ngoài. Song, nếu việc tự bán hàng không hiệu quả bằng việc thuê thì nên có sự thay đổi. Để góp phần giúp thị trường phát triển minh bạch hơn, chúng tôi đang đề xuất việc bán hàng bắt buộc phải thông qua môi giới. Sản phẩm có thể bị thổi phồng trong khi không có ai kiểm chứng nếu bên sản xuất tham gia vào quá trình bán hàng. Sản phẩm bất động sản nên được thông qua sàn giao dịch chuyên nghiệp để được kiểm chứng, từ đó giúp đảm bảo lợi ích cho người mua, tránh dẫn tới “tình trạng Alibaba”.
PV: Thông qua Nghị định 69/2019/NĐ-CP mới đây, Chính phủ đã ban hành quy định về khung giá đất những năm 2020 – 2024. Giá đất tại nhiều địa phương sẽ tăng trung bình từ 15-30%. Vậy thưa ông, ông nhìn nhận về chính sách này ra sao?
Ông Nguyễn Văn Đính: Theo quy định, khung giá đất được điều chỉnh 5 năm một lần. Yếu tố thị trường sẽ chi phối việc tăng hay giảm khung giá đất. Nếu thị trường đồng nhất tăng thì khung giá đất sẽ được điều chỉnh theo hướng tăng lên và ngược lại.
Trong 5 năm gần đây, giá đất ở các địa phương hầu hết đều tăng. Tuy nhiên, tỷ lệ tăng bao nhiêu % còn phụ thuộc vào mức tăng trung bình của thị trường. Theo tôi, việc tăng khung giá đất chắc chắn đã có cơ sở, được các cơ quan chuyên môn tính toán kỹ lưỡng. Đây là động thái hoàn toàn phù hợp với luật định.
PV: Thị trường địa ốc sẽ chịu tác động ra sao với mức tăng giá đất trung bình từ 15-30%, thưa ông?
Ông Nguyễn Văn Đính: Việc Chính phủ ban hành khung giá đất mới sẽ tạo bảng giá mới, là cơ sở để tính toán tiền thuế sử dụng đất. Theo quy định của Luật Đất đai, dự án có tổng trị giá dưới 30 tỷ đồng mới lấy bảng giá đất để tính tiền sử dụng đất. Trong khi đó, đối với dự án trị giá hơn 30 tỷ đồng cần thẩm định giá bởi bộ phận liên ngành và lấy giá thị trường để so sánh, tính toán tiền sử dụng đất. Vì vậy, tôi cho rằng, khung giá đất có ảnh hưởng nhất định tới các dự án bất động sản song mức độ không nhiều.
Vậy nhưng, chi phí sản xuất kinh doanh sẽ bị ảnh hưởng rõ rệt nhất khi tăng giá đất. Các doanh nghiệp sản xuất kinh doanh đều thuê đất, trả tiền thuê đất hàng năm. Tiền thuê đất cần được tính toán lại khi có khung giá đất mới. Theo đó, khi khung giá đất tăng thì chi phí trả tiền thuê đất hàng năm cũng gia tăng, kéo theo giá thành sản xuất tăng lên, chi phí đầu vào tăng, tạo thành áp lực tăng giá sản phẩm.
PV: Theo ông, Nghị định 91 quy định về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai sẽ tác động như thế nào lên thị trường địa ốc năm 2020?
Ông Nguyễn Văn Đính: Đây là Nghị định quy định những hành vi vi phạm hành chính, mức phạt, hình thức xử phạt, biện pháp khắc phục hậu quả, thẩm quyền lập biên bản, thẩm quyền xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai, gồm vi phạm trong thực hiện dịch vụ về đất đai và vi phạm trong sử dụng đất. Với Nghị định này, các sai phạm trong sử dụng, quản lý đất đai trước đây chưa được xử lý thì giờ đã có công cụ, cơ sở để xử lý. Nghị định 91 sẽ góp phần khiến các chủ đầu tư dự án có thái độ tích cực hơn trong sử dụng đất. Thị trường vì thế cũng sẽ giảm thiểu được những sai phạm trong quản lý, sử dụng đất đai. Xét về lâu dài, Nghị định sẽ tác động tích cực lên thị trường địa ốc.
