Quan sát diễn biến của thị trường bất động sản trong 2 năm gần đây, bà Hương Trần Kiều Dung, Tổng giám đốc Tập đoàn FLC cho biết các tỉnh bắt đầu “ngại” việc hướng dẫn doanh nghiệp về quy định pháp luật và thường phải chờ hỏi ý kiến từ các bộ ngành. Hiện doanh nghiệp bất động sản Việt Nam đang phải đối mặt với 3 vướng mắc lớn nhất là pháp lý, nguồn vốn và thủ tục.
Ở vấn đề pháp lý, vướng mắc bắt nguồn từ các quy định của pháp luật còn chồng chéo, thiếu đồng bộ, điển hình là ở 4 luật: Luật Đầu tư, Luật Đất Đai, Luật Nhà ở và Luật Đấu thầu. Theo bà Dung, nếu như gỡ được những vướng mắc này thì sẽ khơi thông được thị trường BĐS, có tác động tích cực đến GDP Việt Nam.
Đơn cử, giữa Luật Đất đai và Luật Đấu thầu đang có những điểm mâu thuẫn. Điều 118 Luật Đất đai đã quy định rất rõ về hình thức giao đất/cho thuê đất thông qua đấu giá hoặc không thông qua đấu giá. Tuy nhiên, khi lựa chọn nhà đầu tư theo Luật Đấu thầu thì hình thức giao đất lại chưa rõ ràng.
FLC đang vướng phải vấn đề này khi triển khai dự án tại các tỉnh. Sau khi tham gia đấu thầu để được lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án, doanh nghiệp phải bỏ rất nhiều kinh phí để giải phóng mặt bằng. Thế nhưng Luật Đất đai 2013 lại quy định nhà đầu tư trúng đấu thầu dự án không thuộc trường hợp “nhà nước giao đất/cho thuê đất không thông qua đấu giá”. Theo đó, sau khi giải phóng mặt bằng, các tỉnh giao đất cho chủ đầu tư trúng đấu thầu thực hiện dự án hay tiếp tục thực hiện đấu giá thì chưa có quy định, hướng dẫn cụ thể, gây nên lúng túng cho cả địa phương và doanh nghiệp.
Thông thường các tỉnh sẽ thực hiện giao đất luôn đối với các CĐT được lựa chọn qua hình thức đấu thầu và bỏ tiền ra GPMB. Tuy nhiên hiện nay tất cả các tỉnh đều dừng lại ở khâu giao đất và lúng túng không biết có phải thực hiện thủ tục đấu giá lại hay không. Bà Dung cho biết vấn đề này đang rất vướng và nếu không gỡ được thì chắc chắn sẽ ảnh hưởng nghiêm trọng đến các địa phương trong việc thu hút đầu tư cũng như các cơ hội của doanh nghiệp.
Bà Hương Trần Kiều Dung, Tổng giám đốc Tập đoàn FLC.
Liên quan đến cách thức lựa chọn nhà đầu tư trong trường hợp diện tích đất dự kiến thực hiện dự án có đất công xen kẹt, bà Dung cho biết hiện nay khi lập dự án, các CĐT vướng nhất là phần đất công, chủ yếu là kênh mương, ruộng đồng… Theo Nghị định 167 thì phần đất công này sẽ phải thực hiện đấu giá. Với một dự án, nếu phải tổ chức đấu giá riêng cho phần đất công thì các thủ tục rất phức tạp. Trong khi đó, luật chưa có những hướng dẫn cụ thể giải quyết vấn đề này. Hiện các tỉnh đều đang bị vướng và chậm triển khai thực hiện ở phần này.
Về việc thuê đất trả tiền hàng năm và trả một lần, điều 172 của Luật Đất đai quy định các tổ chức kinh tế được quyền lựa chọn giữa thuê đất trả tiền thuê hàng năm hoặc thuê đất trả tiền thuê một lần. Tuy nhiên, Luật lại không nói rõ là sẽ được thực hiện cho một phần dự án hay toàn bộ dự án. Nhiều tỉnh đang rất lúng túng với vấn đề này. “Nếu trả tiền thuê đất một lần cho toàn bộ dự án thì các hạng mục đường đi, cảnh quan… cũng phải nộp tiền một lần. Điều này là rất khó cho DN bởi mật độ xây dựng thông thường chỉ chiếm khoảng 30 – 40% tổng diện tích của một dự án, trong khi 60% diện tích còn lại là cảnh quan, cây xanh, đường xá… lại không có giá trị kinh tế những phải nộp một lần”, bà Dung nhấn mạnh.
Ngoài ra, theo Thông tư 03/2016/TT-BXD của Bộ Xây dựng, dự án gồm nhiều công trình chính độc lập với nhau thì cấp mà có thẩm quyền thẩm định thiết kế sẽ áp dụng cấp của công trình chính có cấp cao nhất. Như vậy, một khu nghỉ dưỡng hay một dự án rộng vài trăm hecta có tới hàng trăm hạng mục công trình, trong đó có những công trình rất nhỏ như nhà điều hành… thì vẫn phải trình lên Bộ Xây dựng. Thực trạng này sẽ gây ra tình trạng quá tải và kéo dài thời gian ở phía cấp Bộ.
Việc thẩm định có thể độc lập các công trình, tức là công trình nào thuộc cấp thẩm bên Bộ thì lên Bộ còn công trình cấp thấp hơn thì nên phân độc lập về cho các địa phương, như vậy sẽ rút ngắn được thời gian.
Về sản phẩm condotel, bà Dung cho rằng đây là một sản phẩm an toàn và nên mở rộng tập khách hàng gồm cả người nước ngoài. Bản chất condotel là chủ đầu tư đứng ra quản lý và triển khai kinh doanh như một dịch vụ thương mại khách sạn. “Để phát triển du lịch, tại sao chúng ta không hướng tới cả những đối tượng người nước ngoài được tham gia thị trường mua sản phẩm condotel?”, Tổng giám đốc FLC đặt câu hỏi.
Về nguồn vốn, đến nay đã là 3 năm kể từ khi gói 30.000 tỷ kết thúc từ năm 2016 nhưng Chính phủ vẫn chưa có những gói hỗ trợ tiếp theo cho thị trường BĐS. Trong khi nhu cầu nhà ở xã hội, nhà giá rẻ của người dân rất lớn. Đại diện FLC kiến nghị Chính phủ sớm có sự quan tâm về nguồn vốn cho thị trường BĐS hướng tới người thu nhập thấp, cũng như có những chính sách tín dụng hỗ trợ người mua nhà.
Về thủ tục hành chính, bà Dung nhận định hiện nay Chính phủ rất quan tâm đến cải cách thủ tục hành chính nhưng thủ tục nội bộ lại chưa được xem là một bước của thủ tục hành chính. Trong khi thủ tục nội bộ mới là thủ tục kéo dài nhất. Đơn cử, khi FLC làm việc từ cấp địa phương cho đến Trung ương, 1 văn bản từ địa phương cũng phải liên quan đến rất nhiều các sở, ngành. Lên đến Bộ thì phải hỏi qua các vụ, cục rồi mới lên bộ.
Đại diện FLC tính trung bình để có được một văn bản trả lời từ Bộ thì nhanh cũng phải trong vòng 2 tháng, không thì phải lên tới 6 tháng. “Vấn đề này đang thực sự ảnh hưởng rất lớn đến cả địa phương và doanh nghiệp. Những thủ tục nội bộ này nếu không có sự cải tổ quyết liệt thì chắc chắn sẽ ảnh hưởng đến quá trình cải cách thủ tục hành chính của Việt Nam”, CEO FLC nhấn mạnh.
